Las viviendas en Latinoamérica muestran dos tendencias al combinar precio y tamaño: los departamentos crecen proporcionalmente, mientras las casas desproporcionadamente. Desde Ciudad de México, pasando por Lima, hasta Buenos Aires, la relación entre el espacio y el costo del inmueble es directa; mientras el precio crece, el área también.
Trovit, el portal global de compra y arriendo de inmuebles, y Properati, el portal inmobiliario de Sudamérica, analizamos la relación tamaño/precio de las viviendas en venta en cada comuna, localidad, barrio, parroquia o alcaldía de 6 ciudades. Las capitales de Argentina, Chile, Colombia, Ecuador, México y Perú formaron parte del estudio inmobiliario.
A continuación un gráfico que resume esta relación. La clave para analizarlo se resume en dos direcciones: mientras más alto se ubica un punto, más grande la vivienda; y si se ubica más hacía la derecha, más cara. Cada punto simboliza un sector y su ubicación en el gráfico responde a los valores promedio de área y precio por metro cuadrado:
Para determinar si un barrio es costoso, económico, pequeño o grande, se definieron dos líneas promedio regionales:
- Departamentos: Área promedio = 85 m² | Ticket promedio = USD 1.562 por m².
- Casas: Área promedio = 130 m² |Ticket promedio = USD 1.302 por m².
CDMX: visibles contrastes de precios
En Ciudad de México, el espacio y precio para comprar un departamento supera al promedio de la región en 8 de 15 Alcaldías, mientras que para comprar casa solo una de 15 alcaldías supera el promedio regional.
Cuajimalpa de Morelos (187 m²), Miguel Hidalgo (160 m²) y Álvaro Obregón (115 m²) ofertan los departamentos en promedio más amplios en toda la Ciudad de México. Mientras tanto, al otro extremo de la ciudad se venden los departamentos más pequeños en promedio, en las alcaldías Tláhuac (55 m²), Iztapalapa (63 m²) e Iztacalco (65 m²). Entre tanto, en Xochimilco (87 m²), Coyoacán (90 m²) y Cuauhtémoc (90 m²) hay departamentos con una superficie similar al promedio de la región (85 m²).
A su vez, las Alcaldías con los departamentos más grandes también tienen el precio por metro cuadrado más alto de la ciudad. En Cuajimalpa de Morelos el precio promedio por metro cuadrado es de $50.558 (USD 2.566), en Miguel Hidalgo de $48.366 (USD 2.455) y en Álvaro Obregón $49.799 (USD 2.527).
El mercado de las casas en venta en CDMX muestra signos amplios de diversidad. Milpa Alta y La Magdalena Contreras parecen presentar la receta ideal: grandes y baratas. Las viviendas tienen entre 200 a 228 m², y el precio oscila entre los $20.704 (USD 1.051) $24.193 (USD 1.228) por metro cuadrado.
Tlalpan (140 m²) y Coyoacán (114 m²) destacan por su promedio de superficie en casas y con precios inferiores a precio promedio por m² de la región, que es de $25.655 (USD 1.302). Por su parte, Álvaro Obregón (119 m²) y Miguel Hidalgo (125 m²) ofertan un área promedio similar, pero sus precios promedio superan los $28.000 (USD 1.421) por m².
El panorama del resto de ciudades
Hay tendencias marcadas pero no definitivas para cada ciudad. Santiago de Chile y Buenos Aires ofertan viviendas (departamentos y casas) más pequeñas y con un precio más elevado respecto al resto de capitales. En ambas ciudades hay excepciones contadas que superan la superficie promedio regional o que tienen un precio por debajo de la media. Por lo general, se debe sacrificar una métrica por la otra.
Bogotá, por su parte, presenta un mercado de departamentos similar al de Quito. Hay varias localidades que ofrecen viviendas amplias por un precio inferior al promedio de la región. Las casas que se ofertan en Bogotá en cambio son cada vez menos, al igual que el espacio que tienen. En cambio, Quito tiene muchas zonas que permiten la mezcla de ahorro con un gran tamaño.
Ciudad de México y Lima presentan una tendencia similar. Las capitales de México y Perú ofrecen mayores posibilidades de encontrar casas y departamentos con una mezcla de amplitud y un precio diverso (bajo el criterio de lo que significa barato y caro en cada mercado).
Metodología
- Características del tipo de propiedad considerada para el análisis: departamentos de 2 y 3 habitaciones (ambientes) y casas de hasta 3 habitaciones.
- Solo propiedades en venta.
- Precio promedio y superficie promedio calculada por zona.
- Propiedades disponibles en oferta entre octubre y diciembre de 2022.
- No se consideraron zonas que no cumplían con una muestra mínima significativa de propiedades para calcular un promedio.
- Buenos Aires comprende barrios de Capital Federal.
- Santiago comprende comunas dentro de la Región Metropolitana de Santiago.
- Lima comprende distritos de la Provincia de Lima.
- Quito comprende parroquias dentro del Distrito Metropolitano de Quito.
- Bogotá comprende localidades urbanas de Bogotá Distrito Capital.
- La Ciudad de México comprende Alcaldías.
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