La conexión entre la ciudad y la Sierra Madre Oriental se siente en la identidad de las personas y en la organización urbana; esta relación se evidencia aún más en el cerro de las Mitras, donde la cercanía al monte implica mayor plusvalía de una propiedad, a nivel general.
Este es uno de los hallazgos de una investigación que realizamos en Trovit, el portal global de búsqueda de inmuebles, en la que analizamos el mercado de viviendas en venta alrededor del cerro de las Mitras.
El siguiente mapa muestra cómo aumenta o disminuye el precio de los inmuebles en las zonas aledañas a la montaña, respecto al resto del distrito (en Monterrey) o municipio respectivo.
Definimos como radio cercano a las propiedades 1 kilómetro a la redonda de estos cerros.
La relación con Monterrey
La Sierra de las Mitras es una de las más altas y dinámicas en la vida urbana de la capital de Nuevo León. En su punto más alto alcanza los 2.063 metros sobre el nivel del mar (msnm) y está localizada entre los municipios de García, Santa Catarina, San Pedro Garza García y Monterrey, donde limita con los distritos de Cumbres, Cumbres Poniente y San Jerónimo.
Tener al cerro de las Mitras como vecino en Monterrey significa mayor apreciación del valor de la propiedad, pero hay diferencias marcadas según el sector. En Cumbres, los inmuebles en venta en el radio cercano pueden ser 8% más costosos que en el resto del sector. En Cumbres Poniente, el precio del m² crece un 0,9% y en San Jerónimo la cifra alcanza el 0,45%.
La tendencia en cada zona corresponde a la dinámica residencial en las colonias que se agrupan en la zona de influencia del cerro. A lo largo de la Av. Paseo de los Leones (hacia el poniente) presenta barrios privados de clase media, una característica que se repite a lo largo de los tres distritos que rodean a la montaña.
| Distrito o municipio | Precio promedio m² – Distrito o municipio | Precio promedio m² – Zona cercana | Variación % |
| Santa Catarina | $49.777,42 | $51.028,80 | 2,51% |
| San Pedro Garza García | $74.552,00 | $47.786,40 | -35,90% |
| San Jerónimo (Monterrey) | $46.076,08 | $46.282,22 | 0,45% |
| Cumbres (Monterrey) | $42.174,94 | $45.538,55 | 7,98% |
| Cumbres Poniente (Monterrey) | $41.184,88 | $41.545,93 | 0,88% |
La relación con tres municipios
Hacia el sur, en Santa Catarina, el precio del m² de viviendas próximas al cerro se encarece en promedio un 2,51%, respecto a la media del municipio. El desarrollo inmobiliario en las calles más cercanas a la montaña se ha incrementado en los últimos años. Además, la noticia de que Tesla se instalará con una megafábrica en este municipio, posiblemente atraerá nuevas inversiones.
Ocurre lo contrario en San Pedro Garza García, donde vivir cerca al cerro no es sinónimo de mayor plusvalía. El precio de las viviendas en la zona aledaña es 35% más bajo que el promedio de la ciudad. A pesar de la caída en el precio, la zona sampetrina más cercana a Sierra de las Mitras tiene un valor similar (MXN $47.786) a los sectores próximos a la montaña del resto de municipios y distritos analizados.
Hay que considerar que el precio promedio del m² en San Pedro Garza García (MXN $74.552), supera en un 66% a los distritos de Monterrey y en 50% a Santa Catarina. ‘San Pedro’ es reconocido por el alto poder adquisitivo de sus habitantes. Del Valle, uno de sus barrios, está entre los 5 más caros de Latinoamérica.
En dirección al occidente, se encuentra García, un municipio en creciente desarrollo residencial y poblacional, las propiedades en venta cerca del cerro no están dentro del radio establecido por nuestro estudio.
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Un elemento que ‘rompe’ lo plano
El monte analizado, cubierto en un 98% por bosques y vegetación, no es la única influencia en el mercado inmobiliario en estos lugares. Es uno de los muchos factores que muestra lo dinámica y compleja que es la industria de los bienes raíces.
Este análisis resulta siendo una radiografía de cómo viven las personas en una parte del Área Metropolitana de Monterrey, según sus capacidades económicas.
En esta serie de investigaciones a nivel regional, el portal busca encontrar características únicas que describan y expliquen lo que significan los espacios naturales emblemáticos.
Los datos del cerro de las Mitras
- Es un área protegida estatal y hace parte de la Sierra Madre Oriental.
- La cumbre más alta del cerro está a 2.063 msnm.
- Su nombre proviene de que sus picos forman un perfil similar a una mitra episcopal.
- Está compuesto de 7 picos con alturas que varían entre los 1.562 a 2.063 msnm.
- Una parte del cerro se ve afectada por la actividad de pedreras, empresas dedicadas a la minería.
Metodología
- Se analizaron cerca de 14,626 departamentos en venta disponibles en oferta entre 11/2022 y 2/2023.
- Se utilizaron técnicas estadísticas para eliminar valores anómalos de la muestra de propiedades.
- Para la comparación entre zonas cercanas al cerro y el resto del distrito o municipio se utilizaron polígonos disponibles a través de portales de datos abiertos de Nuevo León .
- Se utilizaron modelos de elevación digital para determinar la altura sobre el nivel del mar de la montaña y las zonas residenciales cercanas.
