La llegada de nómadas digitales a la Ciudad de México (CDMX), y por ende, el aumento en la demanda de rentas temporales -como Airbnb- abrieron una discusión sobre el impacto de este modelo de alquiler en el mercado inmobiliario tradicional.
Por esta razón en Trovit, portal global de búsqueda de inmuebles, comparamos lo que cuesta rentar mensualmente con el precio estimado en Airbnb (al mes) un departamentos en la misma zona. Encontramos que en el 92% de las colonias de la CDMX es más costoso rentar un departamento en Airbnb que con un contrato de renta tradicional mensual.
Según el estudio, que recoge información de 135 colonias en CDMX, rentar temporalmente una propiedad por 30 días, con el precio establecido por los propietarios en Airbnb, es 57% más caro que hacerlo en un contrato de renta tradicional. En el siguiente gráfico interactivo puedes consultar los datos de cada colonia analizada.
Enfocamos el análisis en el valor de renta de los departamentos. Este tipo de propiedad representa el 67% de la oferta de alquiler de corta estancia y el 70% en el mercado tradicional de viviendas en renta.
¿Qué sucede donde hay más departamentos ‘tipo Airbnb’?
El 46% de los departamentos listados en Airbnb están ubicados en la alcaldía Cuauhtémoc, el corazón de CDMX. Esta zona concentra varios puntos turísticos como el centro histórico, el Palacio Nacional de Bellas Artes y el Ángel de La Independencia; además, algunos de los sectores más atractivos para los extranjeros en la CDMX están ubicados en la Cuauhtémoc. Los sectores de Juárez, Roma, Condesa y Centro resultan sumamente atractivos por su ubicación, amplia oferta gastronómica y calidad de vida.
Dentro de la Cuauhtémoc está Guerrero IV, la colonia con mayor diferencia de precios entre ambas operaciones. En este barrio el alquiler mensual promedio de un departamento en Airbnb es de $27,762 pesos, un 212% más alto que la renta mensual promedio ($8,800). Su ubicación es privilegiada en el centro histórico. Se encuentra entre las estaciones de metro Bellas Artes, Hidalgo y Guerrero.
En 23 de las 24 colonias de Cuauhtémoc, es más costoso rentar un alojamiento temporal que un departamento en el mercado inmobiliario tradicional. Otras colonias con una diferencia de precios significativamente amplia son: Buenos Aires (174%), Buenavista (126%), Santa María de la Ribera I (122%) y Santa María de la Ribera II (105%).
Sin embargo, la diferencia de precios no es igual de amplia en toda la alcaldía. Los datos demuestran que, entre más cara sea la renta tradicional, menor es su diferencia con el alquiler de un ‘depa’ en Airbnb. Es decir, la diferencia de precios entre un Airbnb y un mes de alquiler es significativamente más grande en las colonias de clase baja o media que en las de clase alta.
Por ejemplo, la única colonia donde es más barato rentar un departamento como alojamiento temporal es la Cuauhtémoc. La renta media es de $44.773, un 7,7% más alto que el promedio de los departamentos ofertados en Airbnb, que es de $41.324. Con algunas excepciones, este fenómeno se evidencia en el resto de las alcaldías donde se pudo realizar la comparación.
Baja renta, amplia diferencia con Airbnb
El siguiente gráfico explica la diferencia que hay entre el costo mensual de rentar un ‘depa’ en Airbnb y el mercado de rentas tradicional.
En promedio, en todas las colonias analizadas en CDMX, alquilar un departamento con el precio de renta temporal es un 57% más costoso que hacerlo en con un contrato de alquiler normal, y en las 5 colonias más baratas de la ciudad, esta diferencia de precios asciende al 142%. Mientras que en las 5 colonias más caras ocurre lo contrario: es un 11% más barato rentar un departamento a través de Airbnb que en un modelo de renta tradicional.
5 colonias con la renta promedio más cara
Colonia | Alcaldía | Diferencia % Airbnb vs renta | Renta prom. mes | Airbnb prom. mes |
Bosques De Chapultepec (Polanco) | Miguel Hidalgo | -35.05% | $96,871 | $62,922 |
Chapultepec Polanco (Polanco) | Miguel Hidalgo | 7.11% | $90,458 | $96,892 |
Morales Seccion Alameda (Polanco) | Miguel Hidalgo | -0.62% | $74,585 | $74,123 |
Lomas De Vista Hermosa | Cuajimalpa De Morelos | -31.01% | $74,545 | $51,425 |
Rincon Del Bosque | Miguel Hidalgo | 5.10% | $72,631 | $76,335 |
5 colonias con la renta promedio más barata
Colonia | Alcaldía | Diferencia % Airbnb vs Renta | Renta prom. mes | Airbnb prom. mes |
Buenos Aires | Cuauhtemoc | 164.81% | $8,030 | $21,264 |
Guerrero Iv | Cuauhtemoc | 212.64% | $8,880 | $27,762 |
Nueva Santa Maria | Azcapotzalco | 194.20% | $10,767 | $31,675 |
Algarin | Cuauhtemoc | 82.80% | $11,176 | $20,430 |
Lindavista I | Gustavo A. Madero | 57.89% | $11,256 | $17,772 |
Ambas operaciones ofrecen modelos diferentes: en el mercado tradicional de rentas los contratos de renta suelen escriturarse a un año y están regidos por diferentes artículos del Código Civil Federal, y quien renta una vivienda de esta forma lo hace para convertirla en su hogar. Mientras que Airbnb es un modelo de vivienda turística para estancias cortas que ofrece rapidez y facilidad a quienes necesitan rentar un inmueble; ofrece viviendas amobladas para turistas que van a estar durante una corta estancia y están en la capacidad económica de costearlo. Sin embargo, este último modelo ha tenido un impacto en el mercado tradicional de alquileres, que ha llevado a gobiernos de ciudades como Barcelona o Nueva York a reglamentar de forma más estricta los alquileres de viviendas turísticas.
Este análisis se realizó con el objetivo de conocer cómo cambian los precios de las rentas entre estas dos operaciones en el mercado inmobiliario. Aunque la discusión sobre el impacto del modelo de alquileres temporales en la Ciudad de México no es nueva, ha tomado mayor protagonismo en la agenda mediática desde octubre del 2022, cuando la Ciudad de México firmó un convenio con Airbnb y la UNESCO para promover a la ciudad internacionalmente y atraer ‘nómadas digitales’.
Por un lado, el modelo de Airbnb llama la atención de muchos inversionistas, propietarios y caseros, quienes se plantean dejar de rentar sus inmuebles bajo las condiciones de un contrato de alquiler convencional y por otro,preocupa a muchos ciudadanos por el efecto que tiene en la cantidad de viviendas disponibles para rentar y en su precio.
Metodología
- Se analizaron los anuncios de departamentos en renta en la Ciudad de México activos entre octubre y diciembre de 2022, publicados en su página web.
- Se analizaron los anuncios de ‘alojamientos enteros’ en Airbnb, listados en el dataset publicado por InsideAirbnb, con corte a septiembre de 2022.
- Para determinar el costo estimado de la renta mensual de un departamento en Airbnb, se multiplicó el precio del alquiler de Airbnb por 30 noches. En este cálculo no se contemplaron tarifas de servicio ni limpieza, pues pueden variar de un alojamiento a otro.
- Las cifras expuestas en este análisis corresponden al precio promedio de la renta de los departamentos por cada colonia.
- Solamente se analizaron aquellas colonias que tuvieran una muestra significativa de anuncios en el mercado tradicional de rentas y en Airbnb.
- La diferencia o variación corresponde al cálculo de la siguiente fórmula: (Renta Airbnb – Renta tradicional)/Renta tradicional.
Si quieres conocer cómo realizamos este análisis, aquí puedes ver el paso a paso.